Ausländische Eigentümer, die Mieteinnahmen verdienen

Als Nicht-US-Bürger, der daran interessiert ist, eine Mietimmobilie in den Vereinigten Staaten zu besitzen, sind Sie möglicherweise etwas besorgt, wenn Sie eine solche Investition tätigen. Schließlich müssen ausländische Eigentümer von US-Immobilien laut US-Steuergesetz eine Quellensteuer von 30 Prozent auf alle Mieteinnahmen einer Immobilie zahlen. Wenn Sie Ihre Immobilie also zu einem Preis von 1000 US-Dollar pro Monat vermieten, müssen 300 US-Dollar davon direkt an das IRS überwiesen werden. Glücklicherweise gibt es Möglichkeiten, diese Steuer zu umgehen, sodass Sie sich keine Sorgen machen müssen, dass Sie so viel von Ihrem Gewinn verlieren.

Entfernen der 30-Zurückbehaltungsverpflichtung

Um die Quellensteuerpflicht von 30 % aufzuheben, müssen Sie dieses einfache Verfahren befolgen:

1. Bereiten Sie eine US-Steuererklärung für das Jahr vor, nachdem Sie Ihre Mieteinnahmen erzielt haben. Deklarieren Sie die Mieteinnahmen und zahlen Sie die erforderliche Steuer. Da Sie auf Ihre Nettomieteinnahmen Steuern zahlen müssen, müssen Sie tatsächlich keine Steuern schulden, weil Sie Ihre Abzüge vornehmen. Übliche Abzüge, die auf das Mietobjekt vorgenommen werden, umfassen Hypotheken, Reinigungskosten, Werbekosten und Immobilienverwalterkosten. Nachdem Sie alle zulässigen Abzüge vorgenommen haben, haben Sie möglicherweise keinen steuerpflichtigen Gewinn, was bedeutet, dass Sie sich überhaupt keine Sorgen um die 30-Quellensteuer machen müssen.
2. Erhalten Sie eine US-amerikanische Steuerzahler-ID-Nummer (ITIN), falls Sie noch keine erhalten haben.
3. Füllen Sie das Formular W-8ECI aus, das effektiv als Vereinbarung zwischen Ihnen und dem IRS gilt, um die 30-Quellensteuer zu entfernen, wenn Sie jedes Jahr eine US-Steuererklärung erstellen und Ihre Mieteinnahmen angeben. Sie müssen den W-8ECI alle drei Jahre abschließen.

Um sicherzustellen, dass Sie alle Ihnen zur Verfügung stehenden Abzüge nutzen können, müssen Sie Ihre Steuern jedes Jahr pünktlich einreichen.

Verkauf von US-Immobilien als ausländischer Investor

Wenn Sie sich später dazu entschließen, Ihr Mietobjekt zu verkaufen, müssen Sie gemäß FIRTPA Kapitalerträge und Steuern zahlen. FIRTPA (Foreign Investment in Real Estate Property Tax Act) ist ein Gesetz, das den Käufer verpflichtet, von einem ausländischen Verkäufer Steuern in Höhe von zehn Prozent des Bruttoumsatzes aus dem Immobilienverkauf einzubehalten. Wenn Sie jedoch keine ausstehende US-Steuerschuld haben, erhalten Sie eine Rückerstattung der von der FIRPTA einbehaltenen Beträge. Dies gibt Ihnen einen noch größeren Anreiz, jedes Jahr Steuern auf Ihre Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Immobilie zu erheben, sodass Sie nicht zu einem späteren Zeitpunkt mit zusätzlichen Steuern belastet werden, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden.

Auswahl der richtigen Erfassungsstruktur

Ihre Akquisitionsstruktur, die inländisch, LLC, Trust oder Corporation sein kann, kann sich auch auf die Gesamtsteuerbelastung Ihrer Mieteinnahmen auswirken. Da die Wahl der steuereffizientesten Erwerbsstruktur von einer Vielzahl unterschiedlicher Faktoren abhängt, ist es eine gute Idee, einen Wirtschaftsprüfer zu konsultieren, der auf Steuerfragen für Gebietsfremde spezialisiert ist, um die Struktur auszuwählen, die für Sie am besten geeignet ist.