分解 FIRPTA

1980 年之前，非美國公民可以在美國購買房地產，然後出售以賺取利潤，而無需繳納任何稅款。 為了彌補這一漏洞，美國國稅局 (IRS) 推出了 1980 年外國投資不動產稅法 (FIRPTA)。 根據該法律，如果賣方不是美國公民，買方需要預扣相當於房產總購買價 10% 或 15% 的稅款。 這些資金作為潛在納稅義務的押金被扣留。 為了更好地了解 FIRPTA 的工作原理以及它對您的影響，將其分解為更簡單的部分會很有幫助。

如何計算正確的 FIRPTA 預扣稅率？

根據 FIRPTA 的規定，如果成本在 10 美元至 300,000 美元之間並且該房產將用作買方的住所，則您必須預扣房產購買價格的 1,000,000%。 如果銷售價格超過 1,000,000 美元，則無論房產如何使用，稅率均為 15%。

我什麼時候需要支付 FIRPTA？

如果您不是美國居民，但在美國擁有房產，則在決定出售該房產之前，您無需繳納 FIRPTA。 如果您沒有出售房產的計劃，FIRPTA 不會影響您。 儘管如此，即使您確實計劃保留該房產，重要的是要知道，如果您稍後決定出售，您將必須繳納這筆稅。

買方有責任支付 FIRPTA 費用嗎？

當向非美國公民購買房產時，買方必須向賣方預扣購買價格的 10% 或 15%。 這不是向買方收取的額外費用。 相反，這意味著賣方收到的價格比約定的房產購買價格低 10% 或 15%。 然後，買方使用這些資金支付 FIRPTA 稅，交割代理負責在交割日後 20 天內將這些資金轉交給 IRS。 如果國稅局沒有收到買方的這筆付款，國稅局可以扣押買方的財產和其他資產，直到納稅。

我如何獲得 FIRPTA 退款？

雖然標準預扣金額為 10% 至 15%，但這不一定是您需要支付的實際金額。 相反，國稅局會保留這些資金，直到滿意所有所需稅款均已繳納為止。 如果您的實際納稅義務未達到此金額，您可以申請退款。

要申請退款，您需要為您收到房產租金收入的每一年提交美國納稅申報表。 您還需要在出售後的第二年提交最終的美國納稅申報表，以報告房產的出售情況。 此過程最多可能需要十八個月才能完成。

另一種選擇是在截止日期之前或當天提交前幾年的納稅申報表，併申請提前釋放已清算的預扣稅。 在這種情況下，交割代理會保留預扣稅款，而國稅局則處理申請並頒發資金預扣稅證書。 此過程通常需要 90 天左右。